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李宇嘉:楼市是萎靡不振 还是韧性依旧?

发布时间:2019/9/20 8:21:50 | 来源 :中新经纬

原标题:李宇嘉:楼市是萎靡不振,还是韧性依旧?

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

打压史无前例,楼市韧性十足?

以往楼市调控按月计,如今按天算。2019年1-8月,全国ag环亚娱乐集团|优惠调控政策高达367次,又双叒叕创历史新高。而且,控融资掐住了地产的“七寸”,且首次祭出“量价双控”的杀手锏。以往接济开发商的信托、委贷、海外债,已被叫停。按揭和开发贷一齐管控额度,钱就这么多,给了开发商,就不能给购房者,这直接导致了首套房按揭利率连涨3个月。

最显着的变化,当属房贷“换锚”(盯住贷款市场报价利率LPR),此举被认为是房贷涨价。深圳率先挂钩LPR报价,9月招行深圳地区首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%,分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。北京楼市明显下滑,但房贷涨价更明显,最新获得的消息,北京首套房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

今年以来,商品房市场掉头向下,但近期却走出收复失地的趋势线。统计局发布的数据显示,1-8月商品房销售面积降幅已收窄至0.6%,7月以来连续两个月收窄。单月看,7、8月份销售面积分别增长1.2%和4.7%,8月创今年单月新高。

热点一二线城市,近期楼市低迷

2018年下半年的全国楼市,相对惨淡,土地流拍率破纪录。近期,一二线楼市萎靡。9月11日,克而瑞照例公布长期跟踪的26个热点楼市(几乎全是一二线城市)数据。除少数城市,比如厦门、合肥(去年市场太差)、无锡(库存太低)表现尚好外,26个热点城市8月成交环比7月几乎全线下挫。

下滑幅度较大的几乎腰斩。如济南,8月份商品住宅成交环比下跌45%,同比下跌60%;南京8月成交环比下跌47%;苏州在连续三次重磅打压下,8月成交环比下滑31%;中部新星长沙,8月住宅销售同环比分别下跌41%和50%;作为三线城市的代表,徐州8月成交同环比分别下跌49%、48%;西安也开始下跌了。8月份,29个重点城市环比下跌的有17个,平均跌幅24%;同比下跌的有18个,平均跌幅为20%。

重新度量棚改退潮

棚改退潮、人口外流、开发商撤退,早在年初,各界就开始唱衰三四线了。现在,一二线楼市在红火完上半年以后,颓势尽显,为何全国市场还如此韧性呢?首先,三四线并不像大家想得那么差。根据国家统计局的数据,分区域看,西部地区市场表现最好,1-8月销售增长3.8%,远比东部(下降3.6%)、中部(增长0.5%)要好,西部单月销售增速高达11.2%。西部一二线城市很少,这意味着,西部三四五线楼市,表现得要顽强得多。

都是“建房子、卖房子”,但政府主导的棚改,效率要比开发商主导的商品房市场要低一些。我们看到的,只是每年500万套左右的棚改开工量,但不管是财政专项拨付、国开行贷款,还是签署拆迁补偿协议,抑或是拿到拆迁款买房,与开发商“快周转”下的商品房市场相比,是“一快一慢”的两个节奏。

2019年,棚改计划开工套数285万套,但实际施工量在400-500万套,很大一部分是2018年(甚至更早)的开工量。由于专项贷款(PSL)从授信到批复,再到拨付的时滞,大量项目还在等米下锅。而且,拆迁户拿到货币补偿后,有报告称马上购房的只有21%。现在,房价上涨预期弱了,拆迁户持币待购的多了。

当然,少数棚改户寄居亲戚家,大部分人还是会购房,这就是潜在需求。所以,棚改的利好还会平滑至未来几年。这只是三四线楼市韧性的一个缩影。2014年7月确立“去库存”主题以来,三四线楼市整体回升了5年。现在,大多数三四线楼市,基本上都处在低库存的状态下,楼市量价的韧性都会比较强,对棚改的依赖下降了。从中指院口径的百城价格指数看,三线城市自2016年3月以来实现连续40个月的上涨,并且2019年1-6月仍保持在6%-7%左右同比涨幅,这与统计局70城数据类似。可见,三四线楼市并不是寄生在棚改上的。

三四线的城镇化,空间很大

三四线楼市的微观活力远不止于此。根据华创证券的统计,湖北、湖南、江西、河南四省的平均城镇化率分别为57.8%、57.1%、55.8%,52.2%,都要比全国59.6%的城镇化率低。上述四省县城平均城镇化率分别为43.6%、43.7%、45.8%、40.2%,比全国城镇化率要低10-20个百分点。

这意味着什么?那就是基于对城市生活的向往、基层结婚新三大件(房子、车子、智能手机)的诉求,农村进城买房、回乡置业、进城打工将经久不息。近期,华创证券团队调研了河南省,漯河市的刚需项目(90平米左右),周边乡镇客户占比达50%;周口市商水县项目,春节前外出务工客户占35%,春节后升至70%;商丘市虞城县项目,春节前外出务工客户占15%,春节后提升至50%。那些距省会较远(不被虹吸)的三四线城市,来自县乡镇的需求之旺,是久居大城市的人们无法体会的。

都市圈三四线是佼佼者

当然,不能忽视都市圈内的三四线,这已是各界认为的楼市生力军。2019年,不管是都市圈打造,还是轨道交通延伸,抑或开发商退守,造成拿地成本高等,都意味着这些区域未来潜力还很大。比如,1-8月份,珠三角的中山、珠海、肇庆,长三角南通、宜兴和湖州等,成交面积同比增幅都超过30%。未来,国家致力于打造几个大的都市圈,近期都在鼓励这些区域增加供地,却从不担心供应过剩。因为,人口、资金、产业都在向这些区域集聚。从地产的角度看,中心城市没有地,调控严格,外围有地,政策友好。显然,这不就是在鼓励大家到外围买房吗?所以,它们仍是三四线的“佼佼者”。

而且,三四线在“一城一策”上的灵活度,远高于一二线。近期,珠海全境放开了限购,中山领先一步已松绑,嘉兴公积金“认房不认贷”,湖南临澧县启动购房补贴。大家要注意的是,若市场明显下滑,二线城市也可以基于“一城一策”来松绑,比如像长沙公寓可入户、贵阳降低二手房公积金贷款首付比例等,都是应对近期楼市明显回调的政策主动调整。毕竟,调控是很重要,但“稳地价、稳房价、稳预期”,这才是调控的最终目标。热了要降温,冷了要托底。

一二线转凉,这是暂时的

打造都市圈、“抢人大战”的利好下,一二线城市的基本面没有问题。市场下行,这是政策高压、融资紧缩的结果。未来,“房住不炒”的顶层设计是一定要落地的,这些镁光灯下被瞩目的优等生,房价必然不能大涨,但也不能不涨。有了这个上涨的念想,开发商拿地也好,居民买房也好,还会保持一定的活跃度。不过,扣除交易和贷款成本、机会成本,炒房收益不再那么可观,全民买房终成历史。

所以,“金九银十”罕见地提前打响了,开发商惨烈地争夺宝贵的份额。7月份,恒大率先全面促销,拉开“抢收”序幕,最低近6折的优惠创纪录(往年是7.4折)。半年业绩会上,旭辉总裁林峰透露,以销定产、降低库存、提高去化、加快回款,是旭辉下半年的发展策略。一家总部位于深圳的房企表示,当下公司更加奉行“见好就收”的高周转策略,不过于追求利润。近期,笔者拿到一份房企“金九银十”营销表,“高周转、去库存、保回款”是主题词,多数房企启动人海战术的“转介”分销,点数给到2%-3%(商办、车位给到5%左右)。

市场纵深分化,城市周期错位,楼市韧性依旧

这就是为何笔者觉得“金九银十”有看点。8月销售有韧性,也与房企史无前例的促销相关。事实上,区域也好、城市也好,纵深分化和周期独立的特征越来越明显。以珠三角为例,上半年中山、珠海、肇庆楼市成交同比大增,而该区域的东莞、惠州累计成交同比下滑(长三角也一样)。这与城市区位因素、规划政策(比如深中通道)、前期供地(供地弹性差别大)、人才政策、“一城一策”(如珠海松绑限购)等都有关,这些因素导致市场纵深分化、城市周期独立和错位。总之,从政策、市场、城市基本面等来看,未来楼市依旧韧性十足。对买房的人来说,也要深入到具体城市,分析城镇化前景、房价收入比、产业规划等城市基本面。(中新经纬APP)


(责任编辑:范艺凡)
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